Al igual que ocurre con las operaciones de compraventa de cualquier bien inmueble, es conveniente saber qué hacer antes de comprar un terreno. Muchas personas se lanzan a comprar parcela con la intención de erigir alguna construcción sin conocer previamente las características del terreno ni las limitaciones que pueden recaer sobre dicha parcela.

Comprobaciones previas generales a la compraventa de terrenos

Es muy recomendable escrutar la orografía del terreno para saber lo que nos vamos a encontrar una vez adquirido. Hoy en día existen herramientas muy útiles que nos ayudarán a conocer las peculiaridades de la parcela, como por ejemplo Google Maps. Gracias a esta aplicación podemos detectar las laderas montañosas, los accesos al terreno o la cercanía al núcleo urbano más próximo. Un terreno en pendiente puede encarecer cualquier tipo de construcción que se lleve a cabo.

En la misma línea, es importante conocer el entorno en el que se ubica el solar. La orientación, o la existencia de propiedades colindantes con muros altos, pueden condicionar algunos aspectos importantes, como por ejemplo la incidencia de luz solar.

Si queremos levantar un edificio en la parcela, tendremos que tener en cuenta el tipo de suelo desde el punto de vista urbanístico. Actualmente, la legislación española distingue entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable. El urbano es el que permite construir. En el suelo urbanizable habría que recurrir al planeamiento urbanístico para poder levantar edificaciones. Este podría retrasar los trabajos varios años, puesto que la ejecución de los planes parciales, que sería la figura jurídica aplicable, pueden demorarse hasta seis o siete años. En suelo no urbanizable, en principio no se podría construir, aunque en determinadas comunidades autónomas, pueden instalarse casas prefabricadas.

Otro aspecto a considerar antes de comprar parcela es la superficie total del terreno. En ocasiones, el comprador de un solar, está obligado a ceder parte de la superficie al Ayuntamiento. En este caso, la normativa autonómica nos va a indicar en qué casos el propietario de un terreno está obligado a ceder parte al Ayuntamiento. Si piensas cultivar algo en el solar, sería recomendable que revisaras los aspectos geológicos y químicos del suelo, así como si es un suelo básico o ácido.

Registro

A la hora de comprar parcela, no se debe olvidar la comprobación previa de su situación registral: si tiene cargas, si está gravado por hipoteca o si existe alguna limitación a la hora de disponer. Esto se puede comprobar con la Nota Simple, emitida por el Registro de la Propiedad.

Comprobaciones topográficas específicas

Antes de adquirir nuestra parcela, o una vez ya la tengamos comprada, debemos recurrir a la topografía para verificar que la medición del terreno es correcta. Esto se puede realizar a través de una medición topográfica por perímetro, que nos permite obtener la delimitación georeferenciada y con ello la superficie real del terreno.

De esta manera, si existen errores catastrales o registrales, se pueden subsanar, conocemos al cien por cien el estado o situación de la finca, tanto si somos el comprador como el vendedor, y podemos estar más seguros de la transacción.

Esto es importante en todo tipo de parcelas, pero especialmente en las urbanas, porque su regulación es mucho mayor, y por ejemplo, se necesita cumplir unas medidas mínimas de fachada para poder construir una casa.

¿Para qué quieres comprar un terreno? Esta es la pregunta fundamental que debes hacerte antes de lanzarte a la adquisición. En función de tus intereses, tendrás que tener más en cuenta las pautas que hemos descrito anteriormente, pero sobre todo, es recomendable que hagas un estudio topográfico del terreno para asegurarte de tu compra. Un topógrafo puede ayudarte aportándote información muy valiosa sobre las medidas catastrales y reales, para que conozcas más en profundidad el suelo que estás adquiriendo. Si tienes dudas, llámanos y te ayudamos.